El acceso a la vivienda propia era una etapa clave del «sueño americano», pero hoy ese símbolo de la movilidad social se desvanece y con él se encadena un círculo vicioso del que los expertos no ven la salida, luego de un año de crisis.
Esta espiral infernal se extiende al conjunto de la economía, como lo subrayó a comienzos de julio el presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, quien alertó que la caída del mercado inmobiliario es «una causa importante de la desaceleración de la actividad económica en sentido amplio».
Muchas familias modestas vieron en las facilidades de crédito acordadas por los bancos la oportunidad de comprar una vivienda: en cinco años, la proporción de hogares que aportaron menos de 20% del capital necesario para la compra de una casa o un apartamento pasó de 45% a 58%.
Pero los bancos hicieron pagar esta facilidad de crédito con tasas de interés que superaban el promedio.
Mientras el mercado inmobiliario era alcista, los deudores podían vender la propiedad o renegociar el préstamo, si no estaban en condiciones de pagarlo.
Pero con los precios de las propiedades en baja, «esta puerta de salida se cierra», explica William Emmons, economista de la Reserva Federal de St-Louis (Misuri, centro) en un estudio. «Todo revés financiero puede transformarse rápidamente en cesación de pago», recordó.
Finalmente, los bancos pueden embargar las viviendas: en 2007 fueron iniciados 2,2 millones de trámites de embargo, según la consultoría RealtyTrac.
Las familias sobre-endeudadas son expulsadas, las viviendas abandonadas se degradan y ello afecta la categoría del barrio, por lo que el banco debe liquidar la propiedad, haciendo bajar los precios del mercado.
«Si hay muchas viviendas desocupadas, en cierto momento se produce ese fenómeno», señala Leif Haase, un dirigente del centro de investigaciones New American Foundation, de California (oeste).
En la capital del Estado, Sacramento, gravemente afectada por la crisis inmobiliaria «se puede ver algunas manzanas donde 3 ó 4 casas fueron embargadas y permanecen vacías. Sin hablar de los edificios construidos y no habitados, porque la gente no quiere vivir en ciudades fantasmas».
La pregunta ahora es si se tocó fondo. En la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), son optimistas.
El jefe de economistas de la NAR, Lawrence Yun, dijo que las ventas comienzan a mejorar: «los mercados más afectados, como Florida (sureste), California, la región de Las Vegas (Nevada, oeste) o Phoenix (Arizona, suroeste) registran en los últimos dos meses un alza notable del número de ventas, luego del descenso de los precios», incluso con una duplicación de las ventas en la región de Sacramento.
Gary Lee, un agente inmobiliario de Sacramento especializado en la venta de viviendas recuperadas luego de embargadas, afirma que sus ventas nunca fueron más rápidas.
Hace dos meses vendía una o dos casas por semana, mientras que ahora vende de cinco a siete, por lo que debió alargar su horario, trabajando de 7 a 23 horas.
Sin embargo, no aventura un plazo para el fin de la crisis, con «la nueva ola de despidos» en la región, el cierre de un concesionario automotor y de varias empresas pequeñas de la zona.
«Honestamente no lo sé. Me dicen que en 2009».
William Emmons
economista de la Reserva Federal de St-Louis
La Cámara de Representantes de Estados Unidos aprobó ayer por 272 votos contra 152 un ambicioso programa de salvamento del sector inmobiliario en Estados Unidos, que será sometido en esta misma semana al voto del senado y luego elevado para su promulgación al presidente George W. Bush.
El texto apunta a acudir en ayuda a la vez de los prestamistas, de los propietarios de inmuebles hipotecados y de las firmas de refinanciación hipotecaria, que vivieron las últimas semanas en el ojo del huracán.
El programa, que fue concebido para ayudar a los propietarios a enfrentar la amenaza de embargo y para restaurar la confianza en los gigantes financieros Fannie Mae y Freddie Mac, proporciona 3 mil 900 millones de dólares para ayudar a los gobiernos locales recuperar las viviendas embargadas, una medida en la cual Casa Blanca había visto «un regalo a los bancos y a los corredores hipotecarios».
El plan de salvamento, motivado por la más grave crisis del sector inmobiliario desde la Gran Depresión iniciada en 1929, que fue concebido básicamente para ayudar a los compradores asfixiados por las cuotas mensuales, aumenta notablemente el techo de los créditos que pueden obtener aval estatal.
Esto permitiría una garantía del Estado para cerca de 300 mil millones de dólares de préstamos inmobiliarios, y daría una bocanada de aire fresco a los deudores hipotecarios, en momentos en que las tasas de préstamos a 30 años volvieron a sus niveles más elevados de los últimos doce meses.
La idea es destrabar el sector inmobiliario, que sufre una reducción de la demanda, con el hundimiento del número de ventas y una declinación inexorable de los precios. Según las últimas cifras de la oficina de supervisión federal del sector inmobiliario estadounidense (OFHEO) publicadas el martes, los precios de los inmuebles bajaron un 0,3% en mayo con relación al mes anterior y un 4,8% en un año.
Sin embargo, el texto abre también una ventana a Fannie Mae y Freddie Mac, los dos gigantes de la refinanciación hipotecaria, que estuvieron a punto de quebrar a comienzos de este mes.
Por una parte, ambas firmas serían sometidas a la autoridad de un nuevo organismo de control con fuertes poderes. Por otra parte, el Congreso fue invitado a conceder su visto bueno al plan de salvamento impulsado por el Tesoro hace 10 días para impedir el naufragio de ambos organismos, que habían perdido 50% en bolsa en una semana.
El plan les permitiría acceder a más capitales estatales, al autorizar al Tesoro hasta fines de 2009 a adquirir acciones de ambos organismos o a prestarles más dinero.
Este punto despertó inicialmente desconfianza, debido a la dificultad de saber cuánto costaría al contribuyente. El martes, la oficina de presupuesto del Congreso puso sobre el tapete la cifra de 25 mil millones de dólares en dos años, subrayando que había fuertes posibilidades de que el Tesoro no tuviera siquiera necesidad de recurrir a este dispositivo.
El martes, el secretario del Tesoro, Henry Paulson, se declaró «confiado» en que el texto fuera aprobado antes del fin de semana, y subrayó una vez más el papel esencial de Fannie Mae y Freddie Mac en la economía estadounidense.
«El mantenimiento de sus actividades es un factor crucial para la velocidad con la cual emergeremos de la corrección del sector inmobiliario, y borraremos la incertidumbre que aún subyace en los mercados financieros», dijo.
Fannie Mae y Freddie Mac tienen o garantizan 5,2 billones de dólares de créditos hipotecarios, o sea, cerca de la mitad del crédito inmobiliario estadounidense total.